Droits fonciers, inégalités et stabilité politique

Les sociétés qui répartissent équitablement la terre connaissent généralement une croissance soutenue et une plus grande stabilité, tandis que celles dominées par une aristocratie foncière stagnent et sont plus susceptibles d’affronter des conflits. Cet article explore les conséquences historiques et contemporaines de la distribution foncière, révélant son rôle majeur dans la répartition des richesses, les inégalités sociales, la prospérité économique et la stabilité politique.

En 2019, 2 400 conflits liés à l'accès à la terre ou à l'eau ont été enregistrés dans le monde (IPBES, 2019)

En Colombie, des décennies de concentration extrême des terres ont alimenté l’un des conflits armés les plus longs du monde. De puissantes élites rurales contrôlaient d’immenses domaines tandis que des millions de petits agriculteurs, sans accès à la terre, étaient confrontés à la pauvreté et à l’exode. Ce manque d’accès a contribué à l’émergence de groupes de guérilla comme les FARC, mobilisant les populations rurales exclues contre l’État. Les litiges fonciers restent au cœur de l’instabilité : les tentatives de redistribution prévues dans l’accord de paix de 2016 se heurtent encore à la résistance des grands propriétaires (Banque mondiale, 2021).

Ce même schéma se retrouve partout ailleurs : la Révolution mexicaine (1910–1920) éclate lorsque les paysans se révoltent contre le système oligarchique de grands propriétaires, conduisant à des réformes qui tentent de briser cette emprise (McBride, 1923). À l’inverse, des pays ayant mené de larges redistributions — comme le Japon (1947) ou la Corée du Sud (1952) — ont su éviter les troubles durables et s’appuyer sur l’accès équitable à la terre pour accélérer l’industrialisation (FAO, 2012). L’histoire montre que développement économique et stabilité politique dépendent fondamentalement de la gestion de cette ressource première.

Gouvernance de la terre et trajectoires économiques

Historiquement, la terre a constitué le socle principal des richesses d'un pays, et sa répartition a façonné sur la durée les structures économiques. Dans l’Europe médiévale, le féodalisme concentrait la propriété foncière entre les mains d’une petite aristocratie, consolidant des hiérarchies sociales rigides. La Peste noire (1347–1351) bouleverse ces structures en provoquant des pénuries de main-d’œuvre : dans certaines régions d’Europe du Nord, les paysans parviennent à acquérir des terres, ce qui entraîne une hausse des salaires et l’émergence d’économies tournées vers le marché (Herlihy, 1997 ; Broadberry & Gupta, 2006). Dans le sud de l’Europe et en Amérique latine, les latifundia — vastes domaines détenus par des élites — ont perduré, freinant diversification et mobilité. Au XXe siècle, des réformes agraires au Japon et en Corée du Sud ont permis aux populations rurales d’intégrer l’économie industrielle. À l’inverse, le Brésil et le Mexique, où l’élite a conservé la mainmise sur la terre, restent confrontés à la pauvreté rurale et à la stagnation (FAO, 2012).

Les conséquences de l’inégalité foncière sont aussi politiques qu’économiques. Les conflits agraires, moteur de violences prolongées, sont récurrents en Amérique latine ou au Moyen-Orient. Aux États-Unis, la répartition des terres entre le Nord et le Sud a conditionné la Guerre de Sécession (1861-1865) : au Nord, petites fermes et travail libre favorisent la mobilité et l’industrialisation, tandis qu’au Sud, plantations et esclavage maintiennent les inégalités et alimentent les tensions. Le Homestead Act (1862) a bien cherché à élargir l’accès à la propriété, mais des pratiques d’exclusion — comme le "code Noir" ou la pratique de redlining visant à refuser des facilités financières dans certains quartiers jugés à risque — ont ancré de profonds écarts de richesse raciaux qui perdurent aujourd’hui (Rothstein, 2017).

Répartition foncière contemporaine et inégalités de patrimoine

Même si la création de richesse dépend moins aujourd’hui du secteur agricole, les inégalités issues des systèmes fonciers historiques perdurent sous d’autres formes. En milieu urbain, la concentration de la propriété immobilière reproduit les logiques anciennes de domination des élites et des groupes financiers, accentuant les fractures sociales et économiques. Au-delà de la pierre, l’accès inégal aux capitaux sociaux — éducation, réseaux professionnels, crédit — renforce ces disparités, limitant la mobilité des plus fragiles et perpétuant la concentration de richesse. Dans des métropoles comme Londres ou New York, la concentration de l’immobilier alimente la pénurie de logements et la flambée des prix (Piketty, 2014 ; Saiz, 2010). Dans les zones rurales, la consolidation des terres par les groupes agro-industriels marginalise les petits exploitants, augmentant la pauvreté et l’écart entre territoires (USDA, 2021). En Europe, la PAC tente de répondre aux enjeux de développement rural et d’équité, mais la concentration foncière demeure un problème (Commission européenne, 2022). Les cadres de gouvernance construits au fil des siècles continuent donc à déterminer les opportunités économiques, en favorisant ou non l’inclusion selon l’ampleur de la redistribution.

La prochaine Guerre mondiale? Selon l’ONG GRAIN, le "land grabbing" représentait en 2018 près de 14,8 milliards de dollars. Illustration : Agence européenne pour l’environnement (2024). Acquisitions foncières transnationales.

L’héritage foncier dans les économies modernes

La structure de nos économies contemporaines reste le reflet direct de choix politiques fondateurs, parfois séculaires, en matière de gouvernance foncière. Les sociétés ayant engagé des redistributions équitables, par héritage ou par politique moderne, présentent des économies plus inclusives, une classe moyenne robuste et des institutions stables. Là où la propriété est restée concentrée, les inégalités persistent, l’économie piétine et le risque d’instabilité demeure élevé. L’histoire du foncier éclaire les défis actuels : qu’il s’agisse du logement, du capital ou des infrastructures numériques, le maintien d’une forte concentration de ressources prolonge les fractures du passé. Répondre à ces défis suppose la mise en place de cadres permettant de limiter les monopoles et d’ouvrir largement l’accès aux ressources. Face à l’accélération de la concentration foncière et de l’accumulation patrimoniale, l’histoire démontre qu’une répartition plus équitable des ressources reste le moteur le plus efficace de la croissance durable et de la résilience collective.

References

• Acemoglu, D., & Robinson, J. (2012). Why Nations Fail: The Origins of Power, Prosperity, and Poverty. Crown Business.

• Broadberry, S., & Gupta, B. (2006). The Early Modern Great Divergence: Wages, Prices and Economic Development in Europe and Asia, 1500–1800. Economic History Review, 59(1), 2-31.

• European Commission. (2022). The Future of the Common Agricultural Policy: Rural Development and Land Use Policies in the EU. European Union Publications.

• FAO. (2012). The State of Food and Agriculture: Investing in Agriculture for a Better Future.

• GRAIN. (2018). L'accaparement des terres perpétrées par les fonds de pension dans le monde doit cesser.

• Herlihy, D. (1997). The Black Death and the Transformation of the West. Harvard University Press.

• IPBES. (2019). Summary for policymakers of the global assessment report on biodiversity and ecosystem services. Bonn, Germany.

• McBride, G. (1923). The Land Systems of Mexico. American Geographical Society.

• Piketty, T. (2014). Capital in the Twenty-First Century. Harvard University Press.

• Rothstein, R. (2017). The Color of Law: A Forgotten History of How Our Government Segregated America. Liveright Publishing.

• Saiz, A. (2010). The Geographic Determinants of Housing Supply. The Quarterly Journal of Economics, 125(3), 1253–1296.

• USDA. (2021). Farms and Land in Farms Report. United States Department of Agriculture.

• World Bank. (2021). Land Governance Assessment Framework: Identifying and Monitoring Good Practices in the Land Sector.